La loi Pinel : c’est fini depuis le 31 décembre 2024
Depuis le 31 décembre 2024, il n’est plus possible de bénéficier de la loi Pinel. Il existe néanmoins de nombreuses alternatives à la loi Pinel.
Depuis son lancement en 2014, la loi Pinel a marqué un tournant dans l’investissement locatif en France. Conçue pour encourager la construction de logements dans les zones tendues, ce dispositif fiscal a permis à des milliers d’investisseurs de réduire leurs impôts tout en répondant à une demande croissante en logements. De nombreux investissements locatifs ont été réalisés en Île-de-France grâce à la loi Pinel.
Mais cette page se tourne définitivement : la loi Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Pourquoi la loi Pinel a-t-elle été supprimée ? Quelles sont les alternatives à la loi Pinel ? Nous vous aidons à y voir plus clair !
Défiscalisation immobilière : la fin de la loi Pinel
- Le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Il n'est plus possible de faire appel à ce mécanisme de défiscalisation pour un nouvel achat en immobilier neuf.
- Les investissements réalisés avec la loi Pinel réalisés avant le 31 décembre 2024 continuent à voir leurs avantages fiscaux appliqués.
- La Loi Pinel permettait de bénéficier d’une réduction fiscale jusqu’à 21 % pour un engagement locatif de 12 ans.
- Faites-vous accompagner par des experts comme La Place du Neuf pour optimiser votre investissement, sécuriser vos démarches, et découvrir les alternatives à la Loi Pinel.
Loi Pinel : c’est quoi ?
La loi Pinel, dispositif de défiscalisation immobilière instauré en 2014, a pris fin fin le 31 décembre 2024. Ce dispositif ne sera pas remplacé.
Désormais, le gouvernement concentre ses efforts sur le Logement Locatif Intermédiaire (LLI), en collaboration avec des investisseurs institutionnels. Ces logements, proposés à des loyers réglementés inférieurs au prix du marché, visent à répondre aux besoins des ménages modestes non éligibles au logement social, particulièrement dans les zones où la demande est forte.
Cette approche met l’accent sur la régulation des loyers et sur la construction de logements neufs, afin d’améliorer l’accès au logement pour les foyers aux revenus intermédiaires. Des acteurs comme CDC Habitat et Action Logement sont mobilisés pour développer ce programme. Cette stratégie vise à mieux répondre à la crise du logement en France tout en garantissant une offre adaptée aux besoins des ménages.
Cette loi était un dispositif de défiscalisation créé par l’État français pour encourager l’investissement locatif dans des zones où la demande de logements est particulièrement forte. Mise en place en 2014, elle visait à soutenir la construction de logements neufs tout en permettant aux particuliers d’alléger leur fiscalité.
En investissant dans un bien immobilier éligible à la Loi Pinel, vous pouviez bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de mise en location :
12 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 6 ans.
18 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 9 ans.
21 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 12 ans.
Ces réductions étaient calculées sur un investissement maximum de 300 000 € par an, avec un plafond de 5 500 € par mètre carré. Ce dispositif permettait ainsi de réduire considérablement votre impôt sur le revenu tout en constituant un patrimoine immobilier.
La loi Pinel avait de nombreux avantages :
Réduction d’impôt immédiate : alléger directement votre fiscalité dès la première année d’investissement.
Constitution d’un patrimoine : investir dans un bien immobilier durable qui peut prendre de la valeur avec le temps.
Revenu locatif : en mettant le bien en location, vous pouviez générer un revenu complémentaire tout en finançant une partie de votre emprunt.
Préparation de la retraite : à la fin de la période d’engagement, vous pouviez continuer à louer le bien ou l’utiliser comme résidence principale ou secondaire.
Les raisons de la fin de la loi Pinel
A son lancement en 2014, la loi Pinel a vite séduit les investisseurs particuliers et les professionnels. Les deux grands objectifs de la mise en place de cette loi étaient d’augmenter l’offre de logements dans les zones où la demande est forte et de dynamiser le secteur de la construction.
Après 10 ans de mise en place, les résultats de ce dispositif sont mitigés. Si la loi Pinel a permis à de nombreux projets de voir le jour, son coût pour l’État a été considérable, atteignant plus de 4 milliards d’euros sur une décennie.
Dans un contexte de tensions budgétaires, le gouvernement a donc pris la décision d’y mettre un terme.
Un rapport de la Cour des Comptes datant de septembre 2024 avance les raisons suivantes :
Résultats en demi-teinte : L’objectif de renouveler le parc immobilier et de développer des logements intermédiaires n’a pas été pleinement atteint.
Un dispositif trop coûteux : Avec un coût élevé pour l’État, la loi Pinel s’est révélée moins efficace que d’autres investissements, notamment dans le logement social.
Cette décision s’inscrit dans une démarche de rationalisation des dépenses publiques et d’amélioration de l’efficacité des mesures de soutien au logement. Avec la fin de la loi Pinel, c’est une nouvelle page qui se tourne dans la politique de l’habitat en France.
Les alternatives à la Loi Pinel en 2025
Avec la fin de la loi Pinel, de nombreux investisseurs se demandent vers quels dispositifs se tourner. Heureusement, plusieurs alternatives existent pour répondre à des objectifs variés : réduction fiscale, optimisation des revenus locatifs ou valorisation de patrimoine.
La loi Denormandie : encourager la rénovation de l’ancien
Prolongée jusqu’au 31 décembre 2027, la loi Denormandie vise à stimuler la rénovation de logements anciens dans des centres-villes en difficulté. Ce dispositif, proche de la loi Pinel, offre une réduction d’impôt allant de 12 % à 21 %, selon la durée de mise en location du bien.
Pour bénéficier de cet avantage fiscal, certaines conditions doivent être respectées :
Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total d’acquisition.
Le logement doit être situé dans l’une des 245 communes éligibles.
Les loyers et les revenus des locataires doivent respecter les plafonds réglementaires.
La loi Denormandie est une excellente option pour ceux qui souhaitent investir tout en participant à la revitalisation de centres urbains dégradés.
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : souplesse et optimisation fiscale
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) reste une valeur sûre pour les investisseurs cherchant à optimiser leur fiscalité tout en générant des revenus complémentaires. En louant un bien meublé, il est possible de :
Déduire de nombreuses charges : travaux, frais d’acquisition, intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.
Profiter d’amortissements pour réduire les revenus imposables.
Deux régimes fiscaux sont disponibles :
Le régime micro-BIC : il offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs.
Le régime réel : il permet de déduire les charges réelles, notamment la taxe foncière, les charges de copropriété ou encore les frais de notaire.
Contrairement à la loi Pinel, le LMNP n’impose aucune contrainte géographique ou de plafonds de loyers, offrant une grande flexibilité aux investisseurs.
La loi Malraux : valoriser le patrimoine historique
Pour les passionnés de patrimoine, la loi Malraux est une alternative attractive. Ce dispositif encourage la restauration de biens situés dans des secteurs sauvegardés ou dans des zones de protection du patrimoine.
En voici les principaux avantages :
Une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 30 % du montant des travaux.
La possibilité d’investir dans des biens historiques tout en bénéficiant d’un soutien fiscal.
Voici les conditions pour bénéficier de la loi Malraux :
Les travaux doivent être supervisés par un Architecte des Bâtiments de France.
Le bien doit être loué pendant au moins 9 ans.
La loi Malraux s’adresse donc à ceux qui souhaitent allier investissement immobilier et préservation du patrimoine français.
Le déficit foncier : réduire vos impôts grâce aux travaux
Le mécanisme du déficit foncier permet aux propriétaires bailleurs de déduire certaines charges et frais de leurs revenus imposables. Si les dépenses liées aux travaux, à l’entretien, aux intérêts d’emprunt ou aux charges de gestion dépassent vos revenus locatifs, le déficit peut être imputé sur votre revenu global :
Plafond annuel : jusqu’à 10 700 € (ou 15 300 € dans certains cas spécifiques).
Report possible : sur 6 ans pour le revenu global et sur 10 ans pour les revenus fonciers.
Ce dispositif est particulièrement adapté aux investisseurs qui souhaitent rénover des biens tout en réduisant efficacement leur fiscalité.
En fonction de vos objectifs, ces alternatives peuvent répondre à différents besoins : réduction d’impôts, diversification patrimoniale ou flexibilité d’investissement. Prenez le temps de vous renseigner pour choisir la solution la plus adaptée à votre profil.
Chez La Place du Neuf, notre équipe spécialisée dans l’immobilier neuf en Île-de-France vous accompagne à chaque étape de votre investissement.
Notre expertise vous évitera des erreurs coûteuses et optimisera vos chances de réussite.
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Le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. A compter de cette date, il n’est plus possible de bénéficier des avantages fiscaux associés à cet investissement locatif. Toutefois, les investisseurs ayant engagé des projets avant cette échéance pourront continuer à profiter de la réduction d’impôt jusqu’à la fin de leur période d’engagement (6, 9 ou 12 ans).
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La loi Pinel a été supprimée pour plusieurs raisons :
Coût élevé pour l’État : Avec plus de 4 milliards d’euros dépensés en 10 ans, ce dispositif s’est révélé particulièrement onéreux.
Objectifs partiellement atteints : La loi n’a pas permis de renouveler le parc immobilier autant que prévu ni de développer massivement les logements intermédiaires.
Efficacité limitée : Comparée à d’autres dispositifs, comme le soutien au logement social ou locatif intermédiaire, la loi Pinel a montré des résultats moins concluants.
Dans un contexte de contraintes budgétaires, le gouvernement a choisi de réorienter ses efforts vers des dispositifs jugés plus efficaces et moins coûteux.
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Malgré la fin de la loi Pinel, il existe plusieurs alternatives pour défiscaliser en 2025 :
La loi Denormandie : Ce dispositif encourage la rénovation de logements anciens dans des centres-villes en difficulté. Vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 %, sous réserve de respecter certains critères, notamment sur le montant des travaux et la localisation.
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : En louant un bien meublé, vous pouvez déduire vos charges (travaux, intérêts d’emprunt, gestion) et profiter d’un amortissement fiscal avantageux.
La loi Malraux : Idéale pour les amateurs de patrimoine, cette loi offre une réduction d’impôt pouvant atteindre 30 % des travaux de restauration pour des biens situés dans des secteurs sauvegardés.
Le déficit foncier : Si vos charges liées à un bien locatif excèdent vos revenus locatifs, vous pouvez déduire ce déficit de votre revenu global à hauteur de 10 700 € par an.
Chacune de ces options présente des avantages spécifiques. Il est conseillé de se faire accompagner par un expert pour optimiser vos investissements et votre fiscalité.
